Simulador de financiamento imobiliário

Como calcular o financiamento imobiliário

A parcela do financiamento de imóvel tem duas partes. O encargo principal é juros mais amortização, calculados sobre o saldo devedor já corrigido pela TR. Por fora vêm os seguros obrigatórios (MIP e DFI) e, em alguns bancos, uma taxa de administração. A renda mínima sai da primeira parcela completa: na Caixa, ela não pode passar de 30% da renda familiar bruta.

O simulador de financiamento genérico compara SAC e Price só com os juros. Aqui entram a TR, os seguros, o FGTS e as regras do SFH, que mudam bastante o valor da parcela de um imóvel.

A TR no saldo devedor

Nos contratos com TR, o saldo é atualizado todo mês na data do vencimento e só depois é amortizado, como a Caixa descreve nas perguntas frequentes. A parcela é recalculada pelo prazo que falta. No SAC, a amortização deixa de ser exatamente igual e cresce um pouco a cada mês; na Price, a parcela sobe devagar em vez de ficar fixa.

A calculadora usa a TR que você informar, constante do começo ao fim. O valor sugerido é a TR de setembro de 2026, 0,169% ao mês, divulgada pelo Banco Central. Mantida por 35 anos, ela acrescenta R$ 182.762,08 ao exemplo; com TR zero, o total pago cairia de R$ 1.575.545,64 para R$ 1.178.690,46.

SAC ou Price

No SAC a primeira parcela do exemplo é R$ 4.584,59 e a última, R$ 2.027,77. Na Price a primeira cai para R$ 3.725,52, mas a última chega a R$ 7.320,51 por causa da TR, e os juros somam R$ 1.491.017,82 contra R$ 939.618,40 no SAC. A Price pede renda menor no começo (R$ 12.418,40), o que ajuda na aprovação. Na Caixa, a cota de financiamento também é menor na Price (70% do imóvel, contra 80% no SAC).

Seguros MIP e DFI

O seguro habitacional cobre, no mínimo, morte e invalidez permanente (MIP) e danos físicos ao imóvel (DFI), segundo a Susep. O MIP incide sobre o saldo devedor e a taxa varia com a idade; o DFI incide sobre o valor de avaliação. As taxas da calculadora (0,02% e 0,01% ao mês) são só exemplos: troque pelas da sua proposta. Você pode contratar o seguro com o banco ou com outra seguradora.

SFH, SFI e Minha Casa, Minha Vida

O Sistema Financeiro da Habitação vale para imóveis residenciais avaliados em até R$ 2.250.000,00, teto fixado pela Resolução CMN 5.255/2025. No SFH, o custo efetivo para o mutuário não passa de 12% ao ano, sem contar seguros e tarifas (Resolução CMN 4.676/2018, art. 13), e a atualização do saldo, se houver, segue a TR. Acima do teto, o contrato é do SFI, com condições livres. O FGTS só pode ser usado dentro das regras do fundo, que acompanham esse teto.

O Minha Casa, Minha Vida tem faixas de renda, subsídios e juros próprios, definidos pelo governo federal. As condições estão na página do programa no Ministério das Cidades. Para simular uma proposta do programa, informe aqui a taxa que o banco passar.

FGTS e entrada

O FGTS entra somado à entrada e reduz o valor financiado. Com R$ 50 mil de FGTS no exemplo, o financiamento cai para R$ 350.000,00 e a renda mínima para R$ 13.402,97. A calculadora do FGTS estima quanto você terá na conta.

Erros comuns

• Esquecer a TR. Sem ela, a projeção do saldo e da última parcela fica baixa.
• Calcular a renda pela parcela sem seguros. O banco olha a parcela completa.
• Tratar a cota de financiamento como lei. É política de cada banco e muda.
• Digitar a taxa mensal no campo da anual. Aqui a taxa é ao ano.
• Comparar só a taxa de juros entre bancos. Peça o CET, que inclui seguros e tarifas.

Se ainda está decidindo entre comprar e alugar, a calculadora de reajuste de aluguel mostra quanto o aluguel sobe por ano, e a calculadora de juros compostos ajuda a comparar com o rendimento da entrada aplicada. Para carro ou moto, o cálculo é outro: veja o simulador de financiamento de veículos.