Calculadora de reajuste de aluguel

Como calcular o reajuste do aluguel

O reajuste anual do aluguel aplica ao valor atual a variação do índice do contrato nos 12 meses anteriores ao aniversário. A conta é novo aluguel = aluguel × (1 + acumulado em 12 meses). O acumulado sai da multiplicação das variações mensais, não da soma. Com o IGP-M de +2,18%, R$ 2.000 viram R$ 2.043,56.

A calculadora pega as variações oficiais de cada mês no banco de séries do Banco Central: IGP-M e IGP-DI da FGV, IPCA e INPC do IBGE. Para o IVAR, que a FGV divulga fora desse banco, você digita o acumulado.

O que diz a Lei do Inquilinato

A Lei 8.245/1991 deixa o aluguel e o índice de reajuste por conta do contrato. O art. 17 diz que "é livre a convenção do aluguel", mas proíbe fixá-lo em moeda estrangeira ou atrelar a variação ao câmbio ou ao salário mínimo. O art. 18 permite que locador e inquilino combinem um novo valor ou mudem a cláusula de reajuste, desde que os dois concordem.

A periodicidade vem de outra lei. A Lei 10.192/2001, do Plano Real, declara nula qualquer cláusula de reajuste com prazo inferior a um ano (art. 2º, § 1º). Então o reajuste acontece uma vez por ano, no mês de aniversário do contrato. E se o aluguel ficou fora do mercado, o art. 19 permite pedir revisão judicial depois de três anos de contrato ou do último acordo.

Quais 12 meses entram

O costume é usar os 12 meses que terminam no mês anterior ao reajuste. Para um contrato que faz aniversário em setembro de 2026, entram as variações de setembro de 2025 a agosto de 2026. A FGV divulga o IGP-M no fim do próprio mês, então o índice de agosto já está disponível no começo de setembro.

Com o IPCA é diferente: o IBGE só divulga o índice de um mês no mês seguinte. Se o aluguel vence antes da divulgação, alguns contratos usam os 12 meses que terminam dois meses antes. A opção "2 meses antes" faz essa conta. Na dúvida, leia a cláusula de reajuste: ela costuma dizer qual acumulado vale.

Pelo IPCA, o mesmo aluguel no mesmo mês subiria +4,22% e iria a R$ 2.084,47. A tabela logo abaixo da calculadora mostra os 12 meses de qualquer reajuste que você simular.

Quando o IGP-M acumulado é negativo

O IGP-M já fechou vários períodos de 12 meses em queda. Para um reajuste em março de 2026, o acumulado de março de 2025 a fevereiro de 2026 foi de -2,66%. Aplicado ao pé da letra, um aluguel de R$ 2.000 cairia para R$ 1.946,82.

Nenhuma lei proíbe essa redução. Tudo depende do texto do contrato. Se ele tem cláusula dizendo que o aluguel não diminui, o valor fica igual e o reajuste é zero; ligue a opção "Não reduzir" para ver esse caso. Sem a cláusula, o inquilino pode pedir a redução, e as partes ainda podem negociar outro valor (art. 18).

IGP-M, IPCA ou IVAR

O IGP-M foi por muito tempo o índice padrão dos contratos de aluguel. Ele pesa bastante os preços no atacado, que seguem o dólar e as commodities, e por isso oscila mais que a inflação ao consumidor. Em 2020 subiu 23,14%, contra 4,52% do IPCA, e quem tinha contrato pelo IGP-M sentiu isso no reajuste seguinte.

O IVAR é mais recente. A FGV o calcula com contratos reais de locação residencial em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre, então ele mede o próprio aluguel, não uma cesta de preços. Se o seu contrato usa o IVAR, pegue o acumulado no site da FGV e use a opção "IVAR ou outro".

Erros comuns

• Usar a inflação do ano (janeiro a dezembro) em vez dos 12 meses anteriores ao aniversário do contrato.
• Somar os percentuais mensais. A diferença é pequena num ano de índice baixo, mas cresce quando os meses são altos.
• Reajustar o condomínio ou o IPTU junto com o aluguel.
• Aplicar o reajuste antes de completar 12 meses do contrato ou do último reajuste.
• Esquecer a cláusula de não redução quando o índice vem negativo.

Para corrigir outros valores entre duas datas, como uma caução ou uma dívida antiga, use a calculadora de correção monetária. Se você negociou um abatimento no aluguel, a calculadora de desconto mostra o percentual. Quem está comparando imóveis pode ver o preço do metro quadrado na calculadora de metro quadrado. E para multa e juros de um aluguel atrasado, a calculadora de juros simples resolve a conta.