Calculadora de ganho de capital

Como calcular o imposto sobre ganho de capital

Ganho de capital é o lucro na venda de um bem: o valor de venda menos o custo de aquisição. Para calcular o imposto, desconte do preço de venda a corretagem que você pagou, subtraia o que o bem custou (com benfeitorias comprovadas) e aplique 15% sobre o lucro de até R$ 5 milhões. Em imóveis, antes do imposto o lucro passa pelos fatores de redução da Lei 11.196/2005.

O imposto é pago por DARF, código 4600, até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. A Receita oferece o programa GCAP, que faz a apuração oficial e leva os dados para a declaração anual.

Alíquotas progressivas

Desde 2017 o ganho de capital da pessoa física segue quatro faixas (Lei 8.981/1995, art. 21, com a redação da Lei 13.259/2016). Cada alíquota vale só para a parte do lucro dentro da faixa, como no IR do salário. Um lucro de R$ 12 milhões paga 15% sobre os primeiros R$ 5 milhões, 17,5% sobre os R$ 5 milhões seguintes e 20% sobre os R$ 2 milhões restantes. Vender um bem em partes não escapa da faixa: as vendas até o fim do ano seguinte se somam.

Imóveis: fatores de redução

A lei desconta a inflação do período de forma indireta, com dois fatores que encolhem o lucro conforme o tempo de posse (Lei 11.196/2005, art. 40):

• FR1 = 1 ÷ 1,006^m1, com m1 = meses de janeiro de 1996 (ou da compra, se depois) até novembro de 2005.
• FR2 = 1 ÷ 1,0035^m2, com m2 = meses de dezembro de 2005 (ou da compra, se depois) até a venda.

A contagem inclui o mês inicial e o final. Conferimos com o exemplo de permuta das Perguntas e Respostas IRPF 2026 da Receita (imóvel de 1990, venda em maio de 2025): m1 = 119, m2 = 234, e um ganho de R$ 1.428,57 cai para R$ 309,51, o mesmo valor do documento. Imóveis comprados até 1988 têm antes um desconto por ano de compra (Lei 7.713/1988, art. 18), de 100% até 1969 caindo 5 pontos por ano até 5% em 1988.

O imposto final dá 7,48% do ganho bruto, bem abaixo dos 15% nominais, por causa do FR2. Se o vendedor aplicar R$ 300 mil em outro imóvel residencial em até 180 dias, 52,63% do ganho fica isento e o imposto cai para R$ 10.280,64.

Isenções mais usadas

Único imóvel: quem tem um só imóvel e vende por até R$ 440.000,00, sem ter vendido outro imóvel nos últimos 5 anos, não paga (Lei 9.250/1995, art. 23). O limite olha o valor de venda, não o lucro.

Reinvestimento em 180 dias: vendendo um imóvel residencial e comprando outro residencial no país em até 180 dias da assinatura do contrato, o ganho fica isento na proporção do valor aplicado (Lei 11.196/2005, art. 39). A corretagem paga não conta como valor aplicado. O benefício pode ser usado uma vez a cada 5 anos, e a opção precisa constar no GCAP.

Pequeno valor: venda de bens da mesma natureza que some até R$ 35.000,00 no mês é isenta (Lei 9.250/1995, art. 22). Ações vendidas no mercado de balcão têm limite de R$ 20.000,00.

Ações na bolsa: outra regra

A venda de ações e cotas de FII na bolsa não entra no ganho de capital comum. O imposto é apurado mês a mês sobre o ganho líquido: 15% nas operações comuns e 20% no day trade (Lei 11.033/2004, art. 2º). Se as vendas de ações no mercado à vista somarem até R$ 20.000,00 no mês, o lucro é isento; a isenção não vale para day trade, FII e ETF. Com R$ 45.000,00 vendidos e R$ 6.000,00 de lucro em operações comuns, o imposto é de R$ 900,00; descontados R$ 2,25 retidos na fonte (0,005% das vendas), o DARF fica em R$ 897,75.

Erros comuns

• Somar ao custo reformas sem nota fiscal ou que não foram declaradas. Sem comprovante, não entram.
• Achar que a isenção do único imóvel olha o lucro. Ela olha o valor de venda.
• Perder o prazo de 180 dias do reinvestimento, que conta a partir do contrato de venda.
• Aplicar a isenção de R$ 20 mil a day trade ou a cotas de FII.
• Pagar o DARF no mês da declaração anual, e não no mês seguinte à venda.

Estimativa para conferência. Casos com imóvel comprado antes de 1996 (custo em UFIR), venda a prazo, herança ou permuta têm regras próprias: confira no GCAP ou com um contador.

Para atualizar o valor pago no imóvel pela inflação e ver o ganho real, use a calculadora de correção monetária. Se a ideia é comprar outro imóvel com o dinheiro, a de financiamento imobiliário mostra as parcelas. Proventos de ações e FII têm tratamento diferente, explicado na calculadora de dividendos, e o IR do salário está na tabela do IRRF.